Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova (Službeni glasnik RS br. 41/2018) stupio je na snagu 8.6.2018.god. i uveo u primenu veći broj novih instituta od značaja za sticanje, ograničavanje i prestanak prava koja se u katastar nepokretnosti upisuju, poput prava svojine, ili hipoteke.

Prema predlagaču Zakona i samom zakonodavcu, cilj Zakona jeste povećanje efikasnosti i ažurnosti katastra nepokretnosti, a što će se postići, između ostalog, uvođenjem obaveze da sudovi, javni beležnici, javni izvršitelji i drugi organi i organizacije koji donose odluke, sastavljaju ili potvrđuju isprave koje predstavljaju pravni osnov za upis u katastar, iste dostave nadležnoj službi za katastar nepokretnosti radi provođenja promena u katastru po službenoj dužnosti i u kratkom roku, propisivanjem kraćih rokova za postupanje službe za katastar nepokretnosti u postupku sprovođenja promena po tako dostavljenim aktima, uvođenjem pravila da služba za katastar nepokretnosti ne proverava zakonitost isprave na osnovu koje se vrši upis u katastar, te uvođenjem pravila da se podnošenje zahteva za upis u katastar nepokretnosti vrši putem tzv. e-šaltera.

Prethodno označena lica, organi i organizacije dužni su da službi za katastar nepokretnosti izvrše dostavu svoje dokumentacije u kratkom roku ( javni beležnik u roku od 24 časa, sud u roku od tri radna dana, javni izvršitelj u roku propisanom zakonom kojim se uređuje izvršenje i obezbeđenje, državni organ, organ jedinice lokalne samouprave i drugi subjekti u roku od 24 časa).

Po dostavi predmetnih akata, služba za katastar nepokretnosti vrši proveru ispunjenosti formalnih uslova za upis u katastar nepokretnosti (ime, prezime, JMBg stranke, upisani podaci o nepokretnosti i sl.) i u slučaju njihove ispunjenosti, donosi rešenje kojim sprovodi upis te promene u katastar nepokretnosti.

Ovakvo rešenje služba za katastar nepokretnosti dužna je doneti u roku od 5 radnih dana od dana dostave dokumenta koji predstavlja osnov za upis, dok je eventualnu žalbu protiv ovakvog rešenja, Republički geodetski zavod kao drugostepeni organ dužan rešiti u roku od 60 dana  od dana predaje žalbe.

Prelaznim odredbama Zakona određeno je da se zahtev za upis u katastar nepokretnosti može se podneti i u pismenoj formi, do 31. decembra 2020.godine.

I pored niza instituta dobrodošlih sa aspekta praktične primene, poput obaveze lica i organa da po službenoj dužnosti službi za katastar nepokretnosti dostavljaju akte sačinjene ili donete u okviru svoje nadležnosti (do sada je to činila stranka), obaveze službe za katastar nepokretnosti da takav akt sprovede u katastru nepokretnosti u roku od 5 dana (do sada je vreme potrebno da se promena sprovede bilo šaroliko i kretalo se od nekoliko nedelja do nekoliko meseci, ranije i više godina), zabrane da se proverava zakonitost takvih odluka od strane službe za katatsar nepokretnosti (što je do sada bio čest slučaj, pa se služba nezakonito postavljala iznad npr. suda i pravosnaže sudske odluke), novi postupak donosi i više otvorenih pitanja, sa potencijalnim značajnim problemima u praktičnoj primeni.

Prvo, iako je donet nov Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova, on nije stavio van snage do sada važeći Zakon o državnom premeru i katastru, usled čega se, trenutno, pitanja iz oblasti katastra nepokretnosti istovremeno regulišu sa dva zakona, što je loše zakonodavno rešenje, iz razloga širokih mogućnosti sukobljavanja pravnih normi, njihovog prioriteta i tumačenja.

Razlog zbog kog se zakonodavac opredelio na ovakvo, za praktičnu primenu loše rešenje, nepoznat je.

Mnogo bitnije, novi Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova zadire u oblasti na koje se ne odnosi ni formalno ni suštinski, a za koje već postoje matični zakoni.

Već ranije iznete primedbe da se procesnim zakonom kakav je Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova ne mogu reglisati materijalno pravni odnosi, nisu uzete u obzir.

Procesnim zakonima reguliše se postupak ostvarivanja ili zaštite nečijeg materijalnog prava, poput prava svojine, dok pitanja sticanja, ograničavanja ili prestaka takvog materijalnog prava regulišu materijalni zakoni (u odnosu na primer prava svojine, to je Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa).

Tako, Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa određeno je na koje sve načine se stiče pravo svojine i takvo sticanje nije vezano samo za momenat upisa u katastar nepokretnosti (kao npr. kod održaja, ili u slučaju odluke suda).

Međutim, Zakonom o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova utvrđuje se tzv. načelo upisa, koje podrazumeva da se svojina i druga stvarna prava na nepokretnostima stiču, prenose i ograničavaju upisom u katastar, a da prestaju brisanjem tog upisa, te da se samo u slučajevima određenim zakonom, svojina i druga stvarna prava na nepokretnostima i vodovima mogu steći i pre upisa u katastar, ali da i tada tek upisom proizvode pravno dejstvo prema savesnim trećim licima.

Ovo načelo predstavlja ublaženo verziju ranijeg zakonskog rešenja i iako predstavlja napredak, u praksi može izazvati znatne probleme, upravo zato što zadire u materijalnopravnu prirodu stvarnih prava na nepokretnostima, titulara ovih prava, njihove savesnosti ili nesavesnosti.

Drugi primer tiče se Porodičnog zakona, kojim se reguliše pitanje imovine stečene u braku.

Prema Porodičnom zakonom, zajedničku bračnu imovinu čini samo ona stečena radom u toku trajanja bračne zajednice.

Iz navedenog proizilazi da je za postojanje bračne imovine potrebno da postoje istovremeno dva uslova – postojanje zajednice života bračnih drugova (ukoliko ta zajednica ne postoji, pa čak i kada brak formalno nije razveden, zajedničke imovine nema) i uslov da je imovina stečena radom (zbog toga, imovina stečena poklonom ili nasleđem, čini posebnu imovinu jednog bračnog druga i ne ulazi u režim zajedničke bračne imovine).

Suprotno tome, Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova kao jedini kriterijum za rešavanje pitanja da je li imovina bračnih drugova zajednička ili ne, postavlja formalno postojanje braka, bez obzira da li postoji zajednica života ili ne i bez obzira da li se takva imovina stiče radom ili ne.

Iako Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova uzima u obzir postojanje zajednice života bračnih drugova u momentu sticanja imovine (ne i rad kao osnov sticanja, kako to čini Porodični zakon), ovaj Zakon istovremeno određuje da se zajednica života utvrđuje postojanjem formalnog upisa braka u matične knjige venačnih (član 7. : “Zajednička svojina po osnovu sticanja u toku trajanja zajednice života u braku upisuje se u katastar ………….. na osnovu izvoda iz matične knjige venčanih. Ako se upis vrši po dostavi koju je …….. izvršio javni beležnik, odnosno sud …………………….., ta imovina neće biti upisana kao zajednička svojina i na drugog supružnika samo ako se katastru dostavi izjava oba supružnika da se u konkretnom slučaju ne radi o zajedničkoj, već posebnoj imovini jednog od supružnika, ili ako supružnici ispravom na osnovu koje se vrši upis stiču susvojinu, sa određenim udelima …… Izjave ……….. mogu biti i sastavni deo isprave kojom se stiče nepokretna imovina na koju se ta izjava odnosi …….”).

U praktičnom značenju, bračni drug, koji je napustio drugog i odselio se u inostranstvo pre dvadeset godina, po Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova biće titular zajedničke svojine nad kućom koju drugi bračni drug kupuje od trećeg lica danas, iako bračni drugovi dvadeset godina nemaju nikakve imovinske i lične kontakte i samo zato što su formalno još u braku.

Insistiranje na upisu zajednčike svojine samo zbog formalnog postojanja braka, dovešće do niza komplikovanih situacija pri primeni drugih pravnih instituta, kao što je npr. hipoteka, ili u slučajevima kada pre dvadeset godina odseljeni bračni drug nema poznatu adresu i nemoguće je sa njim stupiti u kontakt, ili kada postojeći bračni drug, svestan da imovnu koju stiče drugi nije zajednička, zloupotrebljava rešenje iz  Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i pasivnim držanjem pušta da tako stečena imovina postaje i njegova po sili ovog Zakona, iako nema nikakvih udela u sticanju iste.

Na kraju ovog dela, dodatno se i nepotrebno komplikuje sam postupak sačinjavanja pravnog posla čiji je predmet promet prava svojine, jer za razliku od ranijeg perioda, kada je bilo dovoljno da ugovor o poklonu zaključe poklonodavac i poklonoprimac, ili ugovor o kupoprodaji prodavac i kupac, sada se sve duplira, budući da poklonodavci u ovakve poslove moraju da uključe svog bračnog druga, poklonoprimci svog, prodavci svog, kupci svog i tako redom.

Posebno se otvara pitanje imovine stečene u vanbračnoj zajednici, koja je u našem pravnom sistemu bar formalno izjednačena sa bračnom i za koju prethodno izneto ne važi, iz prostog razloga što ne postoji registar vanbračnih zajednica.

Dodatan problem, na samom početku primene Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti,  donose i usmena i neformalna tumačenja iz okvira samih službi za katastar nepokretnosti, direktno suprotna Zakonu o opštem upravnom postupku.

Kako je Republički geodetski zavod organ uprave, službe za katatar neokretnosti koje čine njegov sastavni deo, u svom radu su dužne primenjivati Zakon o opštem upravnom postupku.

Zakon o opštem upravnom postupku propisuje tzv. opšti upravni postupak i dozvoljava da se posebnim zakonima mogu predvideti odstupanja, ali ne i bez granice.

Jedno od takvih usmenih i neformalnih tumačenja jeste i da služba za katastar nepokretnosti, u periodu od pet dana od dana prijema isprave po kojoj treba da sprovede promenu u katastru nepokretnosti, do dana donošenja takve odluke o promeni, ne sme primati bilo kakve druge podneske u pismenoj formi, bez obzira na sadržinu ili svrhu takvih podnesaka (izuzev, naravno, uplatnice ili drugih pismenih dokaza da je taksa za sprovođenje promene u katastru plaćena).

Tako na primer, ukoliko kupac koji je kupio nekretninu i čiji je kupoprodajni ugovor dostavljen službi za katastar nepokretnosti putem e-šaltera od strane javnog beležnika, poželi da, zbog odlaska u inostranstvo, bolesti ili slično, angažuje advokata ili neko treće lice da prati postupak upisa, ili samo da primi rešenje o sprovođenju promene u katastar nepokretnosti, nije moguće dostaviti pismenu punomoć na prijemnoj pisarnici službe za katastar nepokretnosti, iako je to pravni nonsens, direktno suprotan Zakonu o opštem upravnom postupku (ostalo je nedorečeno šta ukoliko se punomoć pošalje poštom, da li takvu pošiljku zaposleni zadužen za prijem pošte u službi za katastar nepokretnosti cepa, spaljuje, sakriva, posebno arhivira, ili je ipak uzima u obzir).

Na kraju, ostaje i otvoreno pitanje poštovanja roka od pet dana za sporovođenje promene u katastru nepokretnosti.

Izvesno je da nisu sve službe opremljene za poštovanje promene ovog roka.

Usled navedenog, dolaziće do situacija da se vreme donošenja odluke o sprovođenju promene, označenog na samoj odluci, u znatnoj meri razlikuje od datuma dana kada je takva odluka dostavljena stranci na koju se promena odnosi.

Odluka o sprovođenju promene u katastru nepokretnosti ne može postati konačna i pravosnažna dok stranka takvu odluku ne primi i dok joj ne istekne rok za žalbu protiv takve odluke.

To dalje znači da čak i u slučajevima da službe za katastar nepokretnosti uspeju da ispoštuju rok od pet dana, upis promene u katastru nepokretnosti će biti uslovan još jedan duži ili kraći period, u zavisnosti od brzine službe da odluku o promeni dostavi stranci.

Kako se dostavljanje ovakvih odluka vrši isključivo putem pošte, a pošta opet primenjuje svoja pravila o dostavi, dolaziće i do situacija da stranci nije moguće ostaviti odluku (jer je na poslu, na putu ili sl.), što opet nužno dovodi do isticanja ovakve odluke na oglasnoj tabli službe za katastar nepokretnosti i produženja roka potrebnog za utvrđivanje konačnosti i pravosnažnosti odluke, odn. upisa promene u katastru nepokretnosti.

Bolje rešenje, ukoliko se insistiralo na ažurnosti i efikasnosti, bilo bi utvrđivanje roka za dostavljanje odluke stranci, ali se zakonodavac za ovo rešenje, koje inače već postoji u upravim stvarima kakoav je i postupak upisa u katastar nepkretnosti, nije opredelio.

Da li će praksa uspeti da iskoristi pozitivne strane Zakona o postupku upisa u katasar nepokretnosti i vodova i da li će uspeti da ublaži negativne efekte loših zakonskih rešenja, do izmena ovog Zakona, do koji će verujem ubrzo doći, ostaje da se vidi.