Na ovoj stranici, dana 25.2.2019.god., objavio sam tekst pod naslovom „Sigurnost prilikom prometa nepokretnosti“, kao reakciju na veliki broj novih zakonskih rešenja i izmena, izvršenih u relativno kratkom periodu, koja su doprineli visokom stepenu pravne nesigurnosti prilikom prometa nekretninom.

Kao i u drugim slučajevima, protek vremena je učinio svoje, pa je sam život, odn. praksa lica koja neposredno učestvuju u pravnim poslovima prometa nekretnina, „ispeglala“ sve nedostatke predmetnih propisa.

Sačinjenje i sprovođenje pravnih poslova prometa nekretnine su i dalje znatno komplikovaniji nego iz perioda kada je overu takvih poslova vršio sud, i dalje su opterećeni prilaganjem niza nepotrebne dokumentacije o podacima o kojima svakako postoje zvanične evidencije, te na kraju, i dalje znatno skuplji.

Sa druge strane, sačinjavanje i sprovođenje ovakvih pravnih poslova u aktuelnim uslovima, nije ništa sigurnije u odnosu na raniji period.

Čak suprotno, promet nekretnina, i pored sve propagande države kako su nova rešenja usmerena isključivo ka pravnoj sigurnosti i efikasnosti, postao je krajnje nesiguran, za svakog od učesnika ovakvog pravnog posla.

Najnoviji slučaj, pomalo neprimećen ili nedovoljno ispraćen u javnosti, tiče se pitanja izdavanja lista nepokretnosti.

List nepokretnosti predstavlja „ličnu kartu“ jedne nekretnine. U njemu se nalaze svi podaci za konkretnu nekretninu, relevantni za siguran promet (podaci o zemljištu, objektima, vlasnicima, teretima).

List nepokretnosti izdaje država na osnovu evidencije koja sama vodi, preko Republičkog geodetskog zavoda, odn. njegovih službi za katastar nepokretnosti.

Zbog navedenog – što država garantuje tačnost podataka sadržanih u listu nepokretnosti –  jedini tačni podaci o nekretninama smatraju se oni sadržani u listu nepokretnosti.

Pribavljanje lista nepokretnosti decenijama nije ni bilo pitanje – radilo se o krajnje jednostavnoj proceduri, gde služba za katastar nepokretnosti izda list nepokretnosti zainteresovanom licu za svega nekoliko minuta, uz plaćanje potrebne takse koja je, sve do nedavno, iznosila cca 1.200,00 dinara.

Sve dok država nije rešila i ovo da reformiše. I naravno, napravila haos.

Na sva zvona, predstavnici države su objavili da, u interesu građana, list nepokretnosti nije potreban, da se ceo posao prometa nekretnine može izvršiti kod javnog beležnika i bez njega, da su listovi nepokretnosti, u papirnoj formi i sa pečatom države, zastarela forma u sadašnje informatičko vreme.

Službenici službi za katastar nepokretnosti ubeđivali su zainteresovana lica u gornje, upućivali ih na portal e-katastar gde se besplatno nalaze svi potrebni podaci, optužujući javne beležnike i advokate kako nepotrebno komplikuju i poskupljuju promet nekretnina, negde i odbijajući da izdaju list nepokretnosti.

I sve bi to bilo u redu i tačno, da nije sledećeg.

Portal e-katastar ne sadrži sve potrebne podatke, poput npr. JMBG-a lica upisanih kao titulara prava na nekretnini, koji podatak je uslov identifikacije učesnika u prometu nepokretnosti i bez kog se pravni posao prometa nekretnine ni ne može sprovesti u katastru nepokretnosti.

Portal e-katastar ne sadrži ni kompletne podatke o teretima nekretnine – on sadrži podatak da je na nekoj nekretnini upisana hipoteka ili doživotno plodouživanje, ali  se sadržina tereta (u čiju korist je upisana hipoteka, po kom osnovu, za koji iznos, šta tačno tereti doživotno ploduživanje i sl.) ne vidi.

Na kraju, ali svakako ne najmanje bitno, podaci sa e-katastra nisu ažurni. Bez ažurnih podataka o nekretnini, njen promet ne može biti siguran.

U „borbi“ države protiv lista nepokretnosti, rešeno je da listove nepokretnosti, ako baš nekom trebaju, mogu izdavati javni beležnici i drugi tzv. profesionalni korisnici (registrovane geodetske organizacije, advokati).

Međutim, odmah su se javili i problemi:

Advokati koji su želeli da se registruju kod Republičkog geodetskog zavoda radi mogućnosti pribavljanja listova nepokretnosti elektronskim putem, na registraciju čekaju dugo, a oni koji su uspeli da se konačno registruju, dugo čekaju da im Republički geodetski zavod dostavi list nepokretnsoti elektronskim putem (u konkretnom slučaju, više od nedelju dana od dana podnošenja zahteva, pri čemu se sva komunikacija odvija elektronski i pri čemu svi traženi podaci već postoje u elektronskoj formi).

Pojedini registrovani korisnici počeli su dodatno da naplaćuju uslugu izdavanja lista nepokretnosti, što je izazvalo revolt Republičkog geodetskog zavoda, koji je smatrao da ovaj posao – posao Republičkog geodetskog zavoda – drugi treba da rade besplatno.

Opet na kraju i opet ne najmanje bitno, listovi nepokretnosti izdati od strane profesionalnih korisnika, niti su ažurni, niti su potpuni, čak šta više, nisu bili čak ni u istoj formi sa izvornim listom nepokretnosti koji se dobijao u službi za katastar nepokretnosti.

Sve navedeno je rezultovalo je sukobom Javnobeležničke komore i Republikog geodetskog zavoda, javnim istupima Advokatske komore Srbije i sindikata Republičkog geodetskog zavoda, gde su izneti gore označeni problemi, ali za sada, bez odgovora.

Sa željom da istraje u nameri da se reši posla izdavanja listova nepokretnosti, Republički geodetski zavod je našao rešenje: iako suprotno Zakonu o republičkim administrativnim taksama, po kom taksa za izdavanje lista nepokretnosti iznosi cca 1.200,00 din. i koju je godinama bračunavao u tom iznosu, Republički geodetski zavod je nekom svojom logikom rešio da ovu taksu višestruko poskupi, tako što će je obračunavati ne po listu nepokretnosti, već za svaku pojedinu nekretninu koju jedan list sadrži (što znači za zemljište posebno, za objekte posebno, ili u slučaju da list nepokretnosti sadrži više parcela, za svaku parcelu posebno), pa tako sada taksa za jedan list nepokretnosti, umesto zakonskih cca 1.200,00 din., iznosi od 4.000,00 din. pa naviše.

Sa druge strane, list nepokretnosti koji se izdaje kod javnog beležnika, neažuran i nepotpun jer ne sadrži kompletne podatke o teretima (za potpune podatke je potreban dodatni zahtev), jednom rečju potpuno bezvredan, košta 540,00 dinara.

Ovde treba napomenuti da ni sami javni beležnici nisu sigurni u kojim situacijama su dužni da izdaju list nepokretnosti, da iz nekog razloga ne mogu da ga izdaju u elektronskoj formi u kom slučaju bi on bio besplatan i da na kraju, prema poslednjim nezvaničnim informacijama, javni beležnici razmišljaju da primene logiku naplate Republičkog geodetskog zavoda – da umesto 540,00 din. za jedan list nepokretnosti, naplaćuju 540,00 din. za svaku nekretninu i zemljište koje taj list sadrži posebno po 540,00 din, a što će opet premašiti iznos od cca 1.200,00 din. za ceo, potpun i ažuran list nepokretnosti koji se do nedavno dobijao od svake službe za katastar nepokretnosti, po više nego jednostavnoj proceduri.

Da apsurd bude veći, na dan pisanja ovog teksta, na zvaničnoj internet stranici Republičkog geodetskog zavoda i dalje stoji da taksa za pribavljanje lista nepokretnosti iznosi cca 1.200,00 dinara.

Ko je dobitnik, a ko gubitnik?

Ukoliko se pita država, odn. Republički geodetski zavod, na dobitku su svi – službe za katastar nepokretnosti su rasterećene nepotrebnog posla, šalteri su prazni, što će sve doprineti efikasnijem radu ovih službi. Sa druge strane, građanima list nepokretnosti ni ne treba, jer im sigurnost u prometu obezbeđuju javni beležnici, a ako nekom i treba, dobijaju ga po 540,00 din., umesto ranijih cca 1.200,00. Gubitnika nema.

Ako se ovo pitanje postavi bilo kome drugom, svi gube. Republički geodetski zavod, jer se lišava ne malog prihoda na ime taksi za izdavanje lista nepokretnosti, ili u prevodu, 1.200,00 din. za svako štampanje nekoliko listova papira, koje službenik obavi u roku od 10 sekundi. Javni beležnici, jer se na njih prevaljuje odgovornost za tačnost podataka o nekretninama. Svi ostali učesnici u prometu nekretnina zaključno sa sticaocem, jer će javni beležnici, kao i uvek do sada, svojim kluzulama prilikom potvrđivanja pravnih poslova prometa nekretnina, isključiti svoju odgovornost i prevaliti je na učesnike pravnog posla.

Na kraju, za eventualnu netačnost podataka o nekretnini i posledice toga, odgovorni će biti jedino  prenosilac  i sticalac prava na nekretnini, koji uprkos svim „naporima“ države, za građane poprilično skupim, da promet nekretnina učine sigurnim, nisu sami proverili stanje nekretnine, dok će štetu od navedenog trpeti zajednički.

Sve do pre mesec dana, pribavljanje lista nepokretnosti bio je jednostavan, brz i jefitn posao. Pribavljanjem lista nepokretnosti svi učesnici u pravnom prometu (prenosilac i sticalac prava, lice koje sačinjava pravni posao, javni beležnik koji ga potvrđuje) raspolagali su ažurnim, potpunim i tačnim podacima o nekretnini koja se prometuje, za koje podatke garantuje država koja list nepokretnosti izdaje.

Pretvaranje procedure pribavljanja lsta nepokretnosti iz posla od par minuta sa potpunom sigurnošću, u neizvesnu avanturu sa nepredvidivim posledicama, da nije tragično moglo bi se nazvati umetnošću. Opravdanje da je tako za građane jefitinije je lišeno svakog smisla, jer iznos od 1.200,00 din. prilikom prometa bilo kakve nekretnine predstavlja zanemarljiv trošak, posebno u odnosu na sigurnost koju pruža. Sa druge strane, iznos 540,00 din. koliko sada košta list nepokretnosti kod javnog beležnika, pokazuje se kao previsok, budući da se za ovaj iznos dobija list nepokretnosti koji je praktično neupotrebljiv.

Ipak, ne radi se o umetnosti. Radi se ili o velikom neznanju, ili o velikoj neprofesionalnosti, ili o velikoj nebrizi o javnom interesu, jer bi i samoj državi moralo da bude važno da promet nekretnina bude siguran. Posledice će, kao i uvek, osetiti neposredni korisnici usluga javne vlasti – građani.