Povod za ovaj tekst jeste veliki broj zakonskih rešenja i izmena, izvršenoh u relativno kratkom prethodnom periodu, koji se neposredno ili posredno tiču pravnog prometa nekretnina.

Prema važećem Zakonu o državnom premeru i katastru, katastar nepokretnosti je osnovni i javni registar o nekretninama i stvarnim pravima na njima.

Prema istom Zakonu, podaci o nepokretnostima upisani u katastar nepokretnosti su istiniti i pouzdani i niko ne može snositi štetne posledice zbog tog pouzdanja.

Prema Zakonu o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova, cilj ovog Zakona je uspostavljanje i održavanje tačne i potpune evidencije o nepokretnostima u interesu sigurnosti pravnog prometa.

Ovaj zakon takođe sadrži tzv. načelo pouzdanja, koje podrazumeva da su podaci upisani u katastru istiniti i potpuni i da savesno lice ne može snositi štetne posledice zbog tog pouzdanja.

Prilikom uvođenja javnih beležnika u naš pravni sistem, jedan od osnovnih argumenata zakonodavca i izvršne vlasti je bio da se njihovim uvođenjem pravna sigurnost prilikom prometa nepokretnosti diže na toliko visok nivo i u tolikoj meri da su stranke učesnici ovakvog prometa (najčešće kupac i prodavac), potvrdom ugovora o prometu nepokretnosti od strane javnog beležnika, apsolutno zaštićene od svakog rizika (u kom pravcu svedoče brojni intervjui medijima tadašnjeg ministra pravde).

U praksi je situacija drugačija.

Iako je ideja o jedinstvenoj evidenciji nepokretnosti dobra, u tom smislu da zainteresovano lice sve podatke o nepokretnosti koja ga zanima može saznati na jednom mestu i uz garanciju države da su takvi podaci potpuni i tačni, neusaglašena zakonodavna aktivnost ovakvu sigurnost ne obezbeđuje.

Primera radi, važeći Zakon o izvršenju i obezbeđenju predviđa postojanje Registra sudskih zabrana, kao javnog registra koji sadrži podatke o privremenim merama donetim pre, u toku ili posle sudskog postupka, kojima se zabranjuje otuđenje, odnosno opterećenje pokretnih stvari, nepokretnosti ili stvarnih prava na nepokretnostima.

Iako se savesnost sticaoca nepokretnosti po ovom Zakonu vezuje samo za nepokretnost koja nije upisana u katastar, iz ostalih odredaba ovog Zakona to ne proizilazi, a što dovodi do mogućnosti različitog tumačenja, samim tim i rizika po promet nepokretnosti.

Registar sudskih zabrana vodi Agencija za privredne registre.

Logično bi bilo da se Registar sudskih zabrana, u odnosu na zabrane koje se odnose na nepokretnosti, nalazi u okviru katastra nepokretnosti.

To nije slučaj, tako da lice koje namerava da stekne nepokretnost, proveru mora da vrši sada već na dva mesta, u katastru nepokretnosti i u Agenciji za privede registre.

Dodatan problem je što veliki broj javnih beležnika, koji potvrđju ugovore o prometu nepokretnosti, za postojanje Registra sudskih zabrana ni ne zna.

Dalje, kao ilustracija, Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma takođe u određenim situacijama može da rezultuje pravno nevažećim ugovorom o prometu nepokretnosti, ali se ni ovaj rizik ne evidentira u katastru nepokretnosti.

Sa druge strane, praksa potvrđuje da sistem javnobeležničke overe nije ni malo doprineo pravnoj sigurnosti prilikom prometa nepokretnosti.

Javnobeležnička potvrda ugovora o prometu nepokretnosti, umesto da označi da je potvrđeni ugovor pravno perfektan, ne sadrži bilo šta drugo osim niza upozorenja strankama učesnicima ugovora o prometu nepokretnosti da nešto može krenuti “po zlu”, te još više klauzula kojima javni beležnik isključuje svoju odgovornost i štiti sebe u slučaju da ugovor o prometu nepokretnosti bude poništen, oglašen bez pravnog dejstva i slično.

Jednom rečju, sigurnost koju javnobeležnička potvrda pruža ugovorima o prometu nepokretnosti obrnuto je srazmerna ceni takve potvrde, a ugovori potvrđeni od strane javnih beležnika nisu ni za milimetar sigurniji od ranijih, kada je overu takvih ugovora (i to overu potpisa) radio sud, uz znatno manje izdatke za potpisnike ugovora.

Poreski zakoni, kao i niz drugih (o javnoj svojini, o planiranju i izgradnji, o ozakonjenju itd), dodatno čine promet komplikovanijim, samim tim i nesigurnijim.

Ukoliko se tome doda različito tumačenje propisa od strane javnih beležnika, sudova, službi za katastar nepokretnosti, samim tim i različito postupanje u praksi u istovrsnim situacijama, trenutno stanje je u tolikoj meri haotično, da je pravna sigurnost svedena na minimum.

Rešenje bi moglo biti jednostavno. Kako je već istaknuto, ideja o katastru nepokretnosti kao jedinstvenoj evidenciji nepokretnosti i pravima na njima jeste dobra i ona se mora unapređivati (a ne obrnuto, donošenjem niza neusklađenih propisa, čijom primenom se pravna sigurnost, iz iznetih razloga, slabi).

U ovakvoj jedinstvenoj evidenciji moraju se nalaziti svi podaci vezani za nepokretnosti i njihov promet, bez ostavljanja mogućnosti da se nekim drugim pravnim aktom odredi postojanje dodatnih registara. U informatičkoj eri, objedinjavanje svih podataka od značaja za promet nepokretnosti u jedan registar ne bi smelo da predstavlja problem, jer se takvi podaci i inače vode elektronski.

Dodatno, za svaku nepokretnost, služba za katastar nepokretnosti bi morala da u list o teretima na nepokretnosti po službenoj dužnosti upiše zabeležbu da je promet takvom nepokretnosti zabranjen ili ograničen (jer nije izvršena konverzija, jer postoji nelegalan objekat, jer je vlasniku nepokretnosti zabranjeno raspolaganje i sl.).

Samo na ovakav način bi se moglo reći da je pravna sigurnost na visokom nivou (jer apsolutna ne može da postoji), a da je država, obzirom da od prometa nepokretnosti stiče značajne prihode, svoje građane koji joj takve prihode donose, zaštitila u najvećoj mogućoj meri.